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司法引领重整,负债24亿房企脱困重生 江门市首例房地产破产重整案进入计划执行阶段
发布时间:2019-08-12    

“房产证已经拿到了,正准备装修呢。”记者联系开平市“裕邦·新外滩”房地产项目1栋业主梁先生时,他正在佛山挑选新房装修的瓷砖。和梁先生一样,今年以来,该楼盘几百户业主已经陆续拿到了苦等多时的房产证。

7月9日,根据债权人会议表决结果和管理人的申请,开平市人民法院(下称“开平法院”)作出民事裁定,批准开平富琳裕邦房地产开发有限公司(下称“富琳裕邦公司”)重整计划并终止重整程序,进入重整计划执行阶段。9个月的重整程序,这家曾欠下24亿元巨额债务、风雨飘摇的本土大型房企经过法治化、市场化的多项挽救措施成功脱困,不仅缓解了债务危机,还盘活了企业资产。目前,其旗下的“裕邦·新外滩”项目已重启工程建设和销售。根据重整计划,企业的债务按照债务的种类和金额的大小将采取以房产抵债和现金的方式及时清偿。

据悉,此案是江门地区首例以重整方式在重整期间取得成功的房地产企业破产案,颇具代表性和借鉴意义。

资金链断裂

企业将破产重整

7月23日下午,雨过天晴。

穿过忙碌的办公区,记者在会客室见到了富琳裕邦公司董事长、总经理庞永民。交谈期间,公司的财务、法务不时进来与他汇报工作,商讨业务。“经过重整后,公司现在重新回到正轨,一切正常。”庞永民告诉记者,公司目前正忙于推进完善项目一、二期的工程建设和筹备新楼销售,进展良好。

很难看出,两年前这家公司一度成为“濒临破产企业”,几乎面临倒闭。

富琳裕邦公司成立于2011年,是一家从事房地产开发、销售等业务的民营企业,在开平市的代表项目为“裕邦·新外滩”(下称“新外滩”)。近年来,开平本地房地产市场较活跃,加上新外滩楼盘地段好、房价不高,推出时颇受市场欢迎,经营状况良好。但进入2017年后,该公司因经营问题导致资金链断裂,无法及时投入项目后续建设和偿还到期债务,继而引发了一系列建设工程、劳资、民间借贷等债务纠纷,其银行账户、房屋、土地先后被全国各地多家法院冻结和查封。

账户被冻结,资金无法流动、周转,土地、房屋被查封,无法对外销售,产生收入。摆在庞永民面前的,似乎是个“死局”。

2018年10月8日,正在外地四处筹集资金、努力自救的庞永民接到一通电话:“庞总,开平法院通过了破产重整的申请。”一切又有了转机。

原来,去年9月,该公司债权人宁文霞以富琳裕邦公司不能清偿到期债务为由,向开平法院申请破产重整。重整申请的通过,意味着这家公司有望在司法介入和社会力量的帮助下,解除查封和冻结,获得售房资格,从而通过所得收入偿还债款,“起死回生”。

破产重整,对于不少市民来说可能是相对陌生的名词。记者咨询业内人士得知,破产重整与破产的概念并不相同。大家常说的破产多数是指企业因资不抵债导致破产清算,公司倒闭。而根据我国破产法,破产程序可分为重整、和解、破产清算三个种类,债务人不能清偿到期债务,债权人即可向法院提出对债务人进行重整的申请。“打个比方,企业无法偿还到期债务或资不抵债,就像人得了重病,破产清算相当于直接放弃治疗,分配遗产。重整则相当于将病人送进ICU病房抢救,治疗得当的话,有可能恢复健康。”该业内人士说。

具挽救价值

也面临多重困境

记者了解到,房地产企业破产重整,不仅开平法院没有类似案件的审理经验,在江门地区内亦无先例可循。

据悉,该案是开平法院历年来受理破产案件中申报债权数额最大、资产现值最高的案件,社会关注度高,依法重整不仅要指导管理人开展债权申报与审查、资产调查等一系列工作,盘活被查封冻结的公司资产,让项目继续建设,还要依法平稳处理因破产重整引发的连带性社会问题,法院面临的困难和需承担的风险可想而知。

“起初我们也有疑虑,这么大的案子,能不能做?能不能做成?当时开平市委市政府表态会全力支持法院的工作,协调各部门配合,给了我们很大信心。对该公司的重整可行性进行充分调研论证后,我们认为其仍具备挽救价值。”开平法院党组书记、院长曹富荣表示,根据当时的情况,该公司项目建设尚未完成,在建工程价值较低,若将公司资产按破产清算处置,项目难以变现,价值将贬损明显,债权人等各方利益不可避免地受损。

他认为,房地产企业重整不等同于其他类型企业的重整,若能挽救其房地产项目,公司就有机会重新盘活。根据法院调查,富琳裕邦公司经营虽陷入困境,但其开发建设的新外滩项目所处地段具有较好的区位优势,且未开发土地面积较大,未售房源较多,发展前景良好。若能保证运作资金和加快建设进度,尽快将”烂尾楼”建成发售,不仅能够挽救这家面临破产危局的企业,又能最大程度保护债权人、出资人、购房业主及建筑工人等各方当事人的利益,实现“多赢”,从而维护社会稳定,促进经济发展。

远景虽好,但困难也摆在眼前。据统计,富琳裕邦公司经确认债务高达24亿元,包括建筑工程债权2.56亿元、有抵押债权4.23亿元、普通债权17.09亿元等,目前其可用于抵债的资产为20.4亿元。同时,该案涉及各类债权人共651家,申报的671笔债权涵盖建筑工程、金融借款、土地使用权转让、商品房预售、“套路贷”等各类型纠纷,涉及公司职工、购房者人数达508人,情况复杂。

一宗重整案件,不仅涉及到复杂的法律问题,还影响着多方群体的利益。此前,新外滩项目因房屋不能如期交付、逾期办证等问题未能解决,不少购房者曾向开平市政府、信访局等部门上访,一定程度上对社会稳定产生不利影响。另一方面,该案受理初期适逢房地产市场低迷不振,受经济下行压力影响,市场需求下降,项目续建的投资收益预期不明朗,重整方案在可行性上存在风险。

法院主导

各方合力破局

承担着各方的巨大压力,2018年10月8日,开平法院正式裁定受理富琳裕邦公司破产重整案,并委托江门北斗会计事务所为管理人,在启动资金奇缺、公司运作基本停顿、社会不断出现负面连锁反应的情况下,启动重整程序,并积极协调引导各方,不断完善重整方案,全力推进企业重整。

据介绍,受理案件后,开平法院第一时间将案件情况向上级法院逐级报备,并确定由分管副院长担任审判长、负责破产审判的庭长主办案件,集合具有破产审判经验的法官组成合议庭进行审理。为拓宽工作思路,开平法院主动向佛山地区破产审理经验丰富的法院学习取经。同时,将债权申报中专业性较强且疑难复杂的48宗债权,如建设工程、担保类民间借贷等,交由对口业务庭进行审查确认,加快工作效率。

为集中解决执行重整程序中遇到的各类问题,开平法院在开平市委市政府支持下,多次召开专项联席会议,协调开平市检察机关、公安机关、自然资源、住建、税务、金融、属地镇街等众多职能部门,有效解决了土地房产解封解押、工程继续建设、房产预售、综合验收、办理产权证、税务征收、职工安置、信访维稳等相关问题。同时,开平法院还批准管理人对外借款融资1000万元作为启动资金,为恢复项目建设和工程施工提供支持。

记者了解到,在破产重整程序中,富琳裕邦公司的债权人设立了债权人委员会。根据破产法规定,重整程序中的核查债权、通过重整计划等都要通过召开债权人委员会,表决通过才可执行。由于该公司债权人人数众多,其中还有相当一部分是外地债权人,第一次债权人会议采取的现场表决方式未获得预期效果。

为减轻外地债权人参加会议的成本,开平法院在后续会议中尝试采用网络投票方式,指导管理人聘请专业网络投票公司,采取网络投票同步直播与现场投票相结合的方式,大大提高了债权人的参会率和投票表决率。其中,重整计划草案在第三次债权人会议获得了绝大多数债权人的表决通过,建设工程优先债权组、职工债权组、税款债权组均为全票通过,有抵押债权组、普通债权组赞成率分别为50%、95.82%。

此外,为消除潜在影响社会稳定的隐患,开平法院会同管理人多次前往债务人的办公场所进行实地调查,多次与主要债权人、承建商、职工代表等进行座谈,耐心解释有关破产法律法规,对项目复工的必要性、紧迫性、可行性进行利弊分析阐述,得到了大多数债权人的信任和支持。另一方面,该院合议庭还指导管理人安排工作人员对新外滩项目业主逐家逐户走访,并耐心细致解释情况,收集业主的问题和诉求,逐步消除了业主的疑虑。通过有效的沟通和积极的引导,绝大多数债权人特别是业主、公司职工有了安定的心理预期。

一案多赢

产生多方面积极意义

据了解,富琳裕邦公司资产被外地多家法院查封、冻结前,已有近500多套商品房符合预售条件,但因上述原因无法投入市场销售。为解决这一关键问题,开平法院通过全国法院执行指挥中心,向相关法院发出协助解除查封的通知,得到北京、山西等多地法院积极配合。至2018年12月8日,富琳裕邦公司银行账户和涉案资产全部解封。同月,新外滩项目5幢、7幢先后获得商品房预售许可证,4幢商品房获得开平市商品房权属登记证明。

截至目前,新外滩项目中第1、2、4幢的385户业主已成功办理房产证,第3、5、7、11幢在取得预售许可证后已销售355套商品房。重整程序进行期间,富琳裕邦公司累计向开平市缴纳的新增税款达1700万元。有效的资金回流让企业重获新生,到手的房产证也让许多业主消除了担忧。随着7月9日开平法院民事裁定书的发出,该院及社会各方力量9个月的努力暂时告一段落,至此进入重整计划执行阶段。

记者在重整计划书中看到,富琳裕邦公司将在未来五年内根据计划完成房屋经营、交付、债权清偿等工作,并接受开平法院和管理人监督。其中,职工债权将在一个月内支付完毕,业主个人的债权将在三个月内至少清偿十万元,建设工程款将在两年内支付完毕。其他债权也有明确的清偿计划和时间表。

“此次富琳裕邦公司顺利重整,开平市委、市政府的支持,开平法院的担当和作为,广大债权人的理解奉献和管理人团队的专业精神缺一不可。”富琳裕邦公司法律顾问,广东风采新纪元律师事务所律师贺国帅评价道。庞永民也坦言,没有政府、法院和各方支持,公司就不可能“重生”。今后,富琳裕邦公司一定会以此为鉴,认真执行重整计划,把企业重新经营好,为社会做出贡献。

曹富荣称,富琳裕邦公司破产重整计划的通过,促使该案迈出了最关键一步,初步实现了政府、企业、债权人、购房者等各方利益的共赢,产生多方面积极意义。通过市场化、法治化的措施挽救危困企业、保障不同债权人的权益,对于地方经济发展和社会稳定意义重大。通过此案,开平法院探索出的创新举措和工作方法,为法院今后更有效服务和保障地方供给侧结构性改革拓宽了思路,也为其他法院提供了可借鉴的工作经验。下一阶段,开平法院将继续协调各方力量,进一步指导管理人最大限度监督保障重整计划执行,保护债权人的合法权益,实现法律效果和社会效果的统一,切实保障经济社会平稳有序发展。

“希望春节前能装修好,住进新房吧!”业主梁先生表示,经过此事后,他反而对新外滩项目后续的配套建设和管理更放心了。同时,他也想给政府、法院工作点赞,感谢它们有担当,为民办事,急群众之所急。

 

(稿件来源:江门日报)